dissabte, 31 de maig de 2008

Mai se sap si és gros lo nap

Durant un temps, semblà que l’alcalde de Xàtiva optava per desenrotllar la ciutat d’acord amb les especificacions del model difús (rebutjant, per tant, el model urbanístic compacte, de major tradició al nostre entorn). Ara sabem, però, que Rus no tenia cap model. Fixem-nos, per exemple, en la memòria de l’actual PGOU, aprovat pel PP. Els redactors afirmaven que, mentre no estigueren enllestides totes les unitats d’actuació previstes, no calia aprovar noves requalificacions de sòl residencial, perquè aquestes unitats ja satisfeien plenament la demanda d’habitatges de mitjana i baixa densitat. ¿Per què, a mitjan 2005, quan només s’havia desenvolupat la meitat de les actuacions previstes, l’equip de govern canvià d’opinió i aprovà la requalificació dels terrenys de l’antiga Papelera de San Jorge? ¿Potser s’havien ultrapassat les previsions de creixement demogràfic de la ciutat?

Doncs no. La taxa de creixement demogràfic experimentada per Xàtiva entre 1996 i 2005 era del 13,5 %. Les perspectives d’expansió urbanística, però, superaven amb escreix aquest percentatge. La ciutat havia de passar dels 11.350 habitatges del 1996 als 18.000 o 20.000 previstos per a finals del 2007 (un 75 % d’augment). L’estratègia municipal no responia, per tant, a cap augment de la demanda; pretenia, més bé, crear les condicions adients per a fer bons negocis. En realitat, la forma d’actuar del nostre edil recordava una dita popular molt coneguda: mai se sap si és gros lo nap, fins que ha descobert lo cap. I clar, l’operació de la Papelera de San Jorge va traure un cap ben gros, un cap de set milions d’euros en concepte de plus-vàlues.

En aquest sentit, cal recordar que, mentre va estar en vigor la derogada LRAU, la gestió del sòl, la seua urbanització i la promoció d’habitatges generaven uns beneficis de vertigen. El negoci començava, habitualment, amb informació privilegiada sobre els plans urbanístics municipals. El propietari dominant d’uns terrenys requalificats esdevenia agent urbanitzador i podia desenvolupar un PAI. Si els terrenys es venien en aquest punt del procés, el seu valor inicial podia experimentar pujades del cent, del dos-cents o del quatre-cents per cent (als terrenys de la Papelera de San Jorge, per exemple, el valor del metre quadrat passà de 66 a 355 euros, en canviar d’ús industrial a residencial). Cap altra activitat econòmica generava taxes de benefici tan elevades. Per això, a les zones perifèriques de Xàtiva s’han desenvolupat, durant els últims anys, diversos PAI amb una previsió de 7.500 o 8.000 nous habitatges.

Existia tanta demanda a la ciutat? Doncs no. Es van fer previsions per a una població de 50.000 o 60.000 habitants. L’oferta era excessiva fins i tot prenent en consideració la demanda de segona residència per a naturals i estrangers (cada cop hi ha més ciutadans procedents de la Unió Europea, anglesos sobretot, que s’estableixen a la ciutat). Com que ja no resultava rendible, però, d’invertir capitals en altres activitats productives (la globalització i els processos de deslocalització han provocat la crisi dels sectors industrials tradicionals del País), els excedents de capital es van invertir en l’adquisició de sòl. Aquesta inversió produïa una taxa de benefici molt alta a curt termini. No importava, per tant, que el percentatge d’immobles buits o de pisos i naus industrials a l’espera de llogater fos molt elevat; els pisos que no ocupava immediatament la gent procedent del nucli històric o de les seues eixamples sortia a la revenda o al mercat (molt esquifit) de lloguer, amb l’expectativa de generar noves plus-vàlues en el futur.

Com que els guanys d’uns quants fluïen amb tanta alegria, ningú no pensava en una possible crisi (un cop més, s’hi podria aplicar la dita; mai se sap si és gros lo nap, fins que ha descobert lo cap). Ningú no creia que la fira de la construcció d’enguany s’havia d’inaugurar en plena època de vaques magres. Finalment, però, la bombolla immobiliària s’ha desinflat. A més a més, la fallida de vàries empreses del rajol ha coincidit amb una situació de crisi generalitzada en altres sectors productius que pateixen, com ja s’ha dit, els problemes derivats de la globalització. Criden l’atenció, per tant, els somriures de les autoritats i dels empresaris participants a l’acte d’inauguració de la fira. De què es reien? Qui sap.. Alguns estarien satisfets perquè ja han fet caixa; altres, pel contrari, somriurien perquè s’ha de ficar bona cara al mal temps.

(publicat a Levante-EMV, el 31/05/08)