diumenge, 30 de setembre de 2007

Uns beneficis substanciosos

Mentre va estar en vigor la derogada LRAU (Llei Reguladora de l’Activitat Urbanística), la gestió del sòl, la seua urbanització i la promoció d’habitatges generava beneficis substanciosos. El negoci començava, habitualment, amb informació privilegiada sobre els plans de requalificació urbanística. El propietari dominant d’un terreny requalificat esdevenia agent urbanitzador i podia desenvolupar un PAI (Pla d’Actuació Integral). Un cop aprovat el PAI, es procedia a la urbanització i a la promoció d’habitatges. Si el terreny es venia en aquest punt del procés, el seu valor inicial podia multiplicar-se per 100, com a mínim. A l’increment del valor, calia afegir els guanys generats per la venda dels habitatges construïts. Cap altra activitat econòmica generava taxes de benefici tan elevades. A les zones perifèriques de Xàtiva s’han desenvolupat, durant els últims anys, diversos PAI. Alguns dels habitatges construïts són ocupats immediatament per gent procedent del nucli històric o de les seues eixamples; la resta surten a la venda o al mercat (molt esquifit) de lloguer, generant noves plusvàlues (o l’expectativa d’obtenir-ne en el futur). Ara mateix, doncs, l’activitat constructora de Xàtiva, que remet al model difús, se centra bàsicament a les zones del Palasiet, Camí la Bola, Pla de la Mesquita, les Pereres, Ferrocarril, Carraixet i les Foies. Tots els PAI aprovats (enllestits o en execució) sumen un total de 618.403 m2 edificables. Aquestes actuacions preveuen la creació de 5.153 habitatges, als quals s’han d’afegir els 198 de nova construcció als antics terrenys de RENFE i una xifra indeterminada producte de l’activitat promotora ordinària (especialment al carrer de la Reina, al passeig del Ferrocarril i a la zona del Molí Perico). A més, a finals de l’anterior mandat municipal es va aprovar un nou PAI a la zona de l’antiga Papelera de San Jorge (72.213 m2) i la creació d’un camp de golf a la zona de Bolvens, amb una urbanització de 1.618 habitatges. Parlem, per tant, de 7.500 o 8.000 nous habitatges. Si afegim, a les xifres que s’acaben de donar, 1.118.448 m2 destinats a usos industrials i terciaris , tindrem 1.809.064 m2 de nous terrenys urbanitzables (3.054.980 m2, si sumem les zones sense aprofitaments privats, destinades a equipaments i usos públics). Existeix tanta demanda d’habitatge i sòl urbà a la ciutat? Doncs no. S’estan fent previsions per a una població de 50.000 o 60.000 habitants. L’oferta és excessiva fins i tot prenent en consideració la demanda de segona residència de naturals i forans (cada cop hi ha més estrangers, procedents de la Unió Europea –anglesos sobretot– que s’estableixen a casa nostra). Com que ja no resultava rendible, però, d’invertir capitals en activitats productives (la globalització i els processos de deslocalització han provocat la crisi dels sectors industrials tradicionals del País: el tèxtil, el calçat, les joguines...), els excedents de capital s’han invertint en l’adquisició de sòl. Aquesta inversió produïa una taxa de benefici molt alta a curt termini (no importava, per tant, que el percentatge d’immobles buits o de pisos i naus industrials a l’espera de llogater fos molt elevat).

(extracte d’un treball publicat al Levante-EMV)