dimecres, 3 de desembre de 2008

La “bombolla immobiliària”

En economia es defineix una “bombolla” com una situació en què uns béns (en aquest cas, els habitatges) estan sobrevalorats però continuen comprant-se, perquè tot el món pensa que el seu preu va a continuar creixent. Ocorregué amb les tulipes holandeses al segle XVII o amb les accions borsàries en 1929 a Nova York. Quan al principi de l’actual dècada, els tipus d’interès dels préstecs hipotecaris van baixar a Espanya, la quota mensual que pagava el propietari va baixar. El món immobiliari es va adonar que el client tenia més capacitat de compra i va pujar els preus. Es va iniciar un procés especulatiu amb els preus dels terrenys i de les cases pujant sense parar. D’altra banda, les empreses, els bancs i l’administració pública van difondre la idea que l’habitatge era la millor inversió possible perquè, sense cap risc, incrementava anualment el valor entre un 10 i un 25%. I que això duraria sempre. La cobdícia latent a cada persona va fer la resta. Quasi tot el món s’hi va apuntar.

La demanda de pisos, cases, xalets, apartaments... es va disparar. I les empreses promotores i constructores, reforçades per l’administració pública, multiplicaren la producció per a satisfer la nova demanda. Tot es venia; els bancs facilitaven els crèdits i els inversors, quasi sense esforç, anaven fent-se rics. A l’Estat espanyol, s’ha construït durant els darrers cinc anys una mitjana de 700.000 nous habitatges. El món econòmic diu, ara, que la demanda natural de nous habitatges (per a joves emancipats, gent acabada de casar, immigrants, turistes, segon habitatge...) és de 400.000. Cada any s’han afegit 300.000 habitatges de més a la borsa immobiliària. Quan esclatà la bombolla? Quan el preu demanat arribà al límit de la nova capacitat adquisitiva i ja no hi havia compradors que pogueren pagar-lo. En passar això, els preus han deixat de pujar, s’ha estès l’alarma i, de sobte, tot aquell que retenia un pis esperant més increment de preu l’ha tret a la venda. I clar, no hi ha compradors. El somni especulatiu s’ha esfumat com la boira a l’eixida del sol.

Que tot això se sabia? I tant! Els bancs i l’administració pública compten amb els millors economistes. Que cadascú medite sobre la seua responsabilitat. Els ajuntaments han participat també al procés especulatiu. Era tan fàcil i barat convertir els terrenys rústics en urbanitzables i cobrar primer per les llicències de construcció i després per l’IBI... Els dèficits pressupostaris estaven solucionats. A més, els promotors regalaven infrastructures a viles i ciutats per cada nou PAI. El municipi s’engrandia i l’ego dels polítics també. Tenim prou exemples a casa nostra. Burjassot, posem per cas, planejava soterrar les vies del Metro; volia, com altres pobles, noves infrastructures (a més, els seus edils necessitaven, com tots els polítics, qualsevol megaprojecte que justifiqués la seua gestió). Però no hi havia diners per a tant. El govern valencià va trobar la solució: aprofitar-se de la bombolla immobiliària.

Com? La fórmula té quatre fases: primer, s’ha d’obligar l’ajuntament a participar al finançament de la infrastructura; tot seguit, la Generalitat ha d’expropiar part del sòl agrícola del municipi, pagant-lo a preu de terreny rústic; a continuació, s’exigeix que el plenari municipal requalifique el sòl expropiat fent-lo urbanitzable; i, com a corol·lari, la Generalitat ven els terrenys als promotors, a un preu més elevat, i finança, amb la plusvàlua obtinguda, la part d’obra que li correspon. Que els terrenys rústics, al cas de Burjassot, són part de la millor horta del món? No importa! Que es lleven els mitjans de producció a uns quants llauradors i s’expulsa de la seua alqueria alguna família? Un mal menor! Els grups majoritaris a l’Ajuntament de Burjassot sucumbiren als cants de sirena i s’apuntaren ràpidament a l’operació. Les associacions de veïns també. I es va iniciar el procés. El projecte tècnic de soterrament encara no està redactat, però (allò que va davant va davant) les expropiacions estan a punt d’executar-se.

Ara bé, durant el procés descrit, la bombolla immobiliària ha esclatat, canviant dràsticament la realitat econòmica. Si s’han acumulat cada any 300.000 habitatges que no tenien demanda real, quants anys estarà aturada la construcció de nous pisos? La fórmula de finançament proposada per la Generalitat ja no funciona i segurament no tornarà a funcionar. Diverses veus han proclamat que seria més racional aturar el procés d’expropiacions a l’horta (els camps expropiats quedaran erms molts anys) i reconduir l’estratègia. La Generalitat i els ajuntaments haurien d’abaratir les infrastructures, circumscrivint-les exclusivament a les necessitats més peremptòries, i buscar altres vies de finançament que siguen morals i alhora legals.

Roc Lluís Senent Sànchez
Llicenciat en Ciències Empresarials
Bloc de Burjassot